Comprar un inmueble no consiste únicamente en verificar que quien lo ofrece aparezca como propietario en un Certificado de Tradición y Libertad. Antes de adquirir una propiedad es necesario conocer cómo se adquirió el dominio, cuáles son sus antecedentes jurídicos y qué gravámenes, limitaciones, afectaciones o situaciones particulares pueden incidir sobre el inmueble.
Por eso, antes de realizar una operación inmobiliaria de importancia, resulta recomendable realizar un estudio de títulos.
¿Qué es un estudio de títulos?
El estudio de títulos es el análisis jurídico de los antecedentes de dominio de un inmueble y de los documentos que permiten determinar su situación jurídica.
Su finalidad es establecer, dentro del alcance del estudio, quién figura como titular del derecho de dominio, cómo se ha producido la tradición del inmueble, cuáles son los títulos que sustentan la cadena de propiedad y si existen gravámenes, limitaciones, medidas cautelares, afectaciones u otras circunstancias jurídicas que deban ser consideradas antes de realizar una operación.
En Colombia, el Código Civil reconoce el dominio como un derecho real y establece los modos de adquirirlo, entre ellos la tradición.
La tradición, a su vez, requiere un título traslaticio de dominio, como la compraventa, permuta o donación.
Tratándose de bienes inmuebles, la tradición del dominio se efectúa mediante la inscripción del título en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, conforme al artículo 756 del Código Civil. Por ello, el estudio de títulos no debe limitarse a leer una sola anotación registral: requiere analizar la trazabilidad jurídica del inmueble
Pero OJO! tengamos en cuenta que el derecho de dominio puede tener limitaciones, como por ejemplo el usufructo, uso o habitación o por una servidumbre.
En nuestro ordenamiento jurídico Colombiano, toda tradición involucra la existencia de un título (título translaticio de dominio). Así, por ejemplo, el contrato de compraventa válidamente celebrado confiere título para que pueda operar el modo de la tradición, como forma de traspasar el dominio (artículo 745 C.C.)
Ahora bien, el título de dominio que contiene un contrato de compraventa de inmueble es de carácter solemne, es decir que la misma norma dicta unas formalidades especiales que le permita generar los efectos civiles, que para el caso de Inmuebles implica su otorgamiento por medio de Escritura Pública y a su vez, la Tradición como modo derivado y adquisitivo de la propiedad, está sometida al correspondiente registro de instrumentos públicos, quedando su perfeccionamiento no solo con la expedición de la escritura pública si no con su registro y actualización en el Folio Matricula Inmobiliaria del respectivo bien inmueble.
Teniendo claro estos conceptos básicos, podemos decir que El Estudio de Títulos de un Inmueble es el análisis que se realiza para conocer la situación jurídica del inmueble, desde el punto de vista de su derecho de dominio y de su título traslaticio de dominio, es decir, se estudia quienes han sido sus propietarios, cómo se ha adquirido el dominio, que tipo de limitaciones están inscrita en su FMI (Folio Matricula Inmobiliaria de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos que contiene todo el historial del inmueble) y demás elementos que determine que el inmueble que se va adquirir o vender este legalmente al día y libre de algún gravamen.
¿Qué se analiza en un estudio de títulos?
Dependiendo de las características del inmueble y del alcance contratado, el análisis puede comprender, entre otros aspectos:
- Identificación del inmueble y su matrícula inmobiliaria.
- Titularidad actual del derecho de dominio.
- Antecedentes de adquisición y tradición.
- Títulos traslaticios de dominio.
- Escrituras públicas y demás documentos relevantes.
- Gravámenes hipotecarios.
- Embargos y otras medidas cautelares.
- Patrimonio de familia y afectación a vivienda familiar, cuando corresponda.
- Usufructos, usos, habitaciones y servidumbres.
- Limitaciones al dominio.
- Condiciones especiales que aparezcan en los antecedentes.
- Procesos judiciales o situaciones jurídicas que puedan afectar la propiedad, cuando sean identificables dentro del alcance del estudio.
- Posibles inconsistencias entre los títulos y la información registral.
- Situaciones de falsa tradición u otros antecedentes que requieran un análisis especial.
El Registro de Instrumentos Públicos cumple precisamente funciones relacionadas con la tradición y publicidad de los actos que afectan los derechos reales sobre los inmuebles.
¿Por qué es importante hacer un estudio de títulos antes de comprar un inmueble?
Porque adquirir un inmueble implica una decisión económica y jurídica importante.
El comprador puede encontrarse, por ejemplo, con un inmueble que tenga:
- una hipoteca vigente;
- un embargo;
- una afectación al dominio;
- una servidumbre;
- antecedentes sucesorales;
- problemas en la cadena de tradición;
- inconsistencias documentales;
- situaciones de falsa tradición;
- limitaciones que no fueron consideradas durante la negociación.
Detectar estas circunstancias antes de celebrar o perfeccionar la operación permite tomar decisiones con mayor información y evaluar si existen riesgos que deban ser saneados, aclarados o negociados.
¿Qué documentos se revisan?
Los documentos dependen de las características del inmueble y del alcance del estudio. Entre los principales pueden encontrarse:
- Certificado de Tradición y Libertad actualizado.
- Escrituras públicas que conforman la cadena de tradición.
- Sentencias judiciales o actos administrativos que hayan servido como título.
- Documentos relacionados con sucesiones, adjudicaciones o particiones, cuando corresponda.
- Documentos relacionados con gravámenes, limitaciones o afectaciones.
- Otros documentos que resulten necesarios según los antecedentes encontrados.
La Superintendencia de Notariado y Registro señala que el Certificado de Tradición y Libertad permite conocer la situación jurídica de los bienes inmuebles sometidos a registro y su tradición.
¿Quién debe realizar un estudio de títulos?
Lo recomendable es que el análisis sea realizado por un abogado con experiencia en derecho inmobiliario, civil y registral, y que, cuando las características del inmueble lo requieran, tenga conocimientos en materias urbanísticas, sucesorales, ambientales o administrativas. La complejidad del estudio depende de cada inmueble. No es igual analizar una propiedad con una cadena de tradición sencilla que un inmueble con múltiples propietarios, sucesiones, segregaciones, englobes, gravámenes o antecedentes jurídicos especiales.
¿Cuándo conviene realizarlo?
Aunque puede realizarse en diferentes circunstancias, es especialmente recomendable:
Antes de comprar un inmueble
Permite conocer los antecedentes jurídicos del bien antes de comprometer una inversión.
Antes de aceptar un inmueble como garantía
Las entidades financieras suelen realizar sus propios análisis para determinar la situación jurídica del inmueble ofrecido en garantía.
Antes de vender
También puede ser útil para identificar anticipadamente situaciones que puedan dificultar la operación.
En procesos de sucesión o reorganización patrimonial
Puede ayudar a determinar correctamente la situación jurídica de los bienes involucrados.
Cuando existen dudas sobre la tradición
Especialmente cuando aparecen múltiples propietarios, títulos antiguos, adjudicaciones, falsas tradiciones, limitaciones o inconsistencias registrales.
¿Cuánto cuesta un estudio de títulos?
No existe un valor único aplicable a todos los inmuebles.
Los honorarios pueden depender, entre otros factores, de:
- complejidad del inmueble;
- número de antecedentes;
- cantidad de propietarios;
- extensión de la cadena de tradición;
- existencia de gravámenes o limitaciones;
- antecedentes sucesorales;
- existencia de situaciones jurídicas especiales;
- documentos adicionales que deban ser analizados.
Por ello, el valor debe determinarse de acuerdo con las características concretas de cada caso.
¿Qué entrega el abogado que realiza el estudio?
El resultado normalmente se materializa en un informe de estudio de títulos, cuyo contenido depende del alcance contratado.
Este documento puede incluir:
- identificación del inmueble;
- antecedentes de dominio;
- análisis de la cadena de tradición;
- revisión de gravámenes y limitaciones;
- hallazgos;
- observaciones;
- riesgos jurídicos identificados;
- conclusiones;
- recomendaciones para continuar o condicionar la operación.
Es importante precisar que un estudio de títulos no constituye por sí mismo una garantía absoluta de inexistencia de cualquier riesgo jurídico, sino un análisis profesional de los antecedentes y documentos disponibles dentro del alcance definido para el estudio.
¿Por qué hacer un estudio de títulos antes de comprar?
Porque una inversión inmobiliaria no debería basarse únicamente en el precio, la ubicación o las condiciones comerciales.
Antes de comprar un inmueble, conozca primero su historia jurídica.
En UNIÓN Asesores & Consultores Jurídicos S.A.S. contamos con profesionales con experiencia en el análisis jurídico de inmuebles y sus antecedentes de dominio.
¿Está pensando en comprar, vender o recibir un inmueble?
Podemos ayudarle a identificar los principales aspectos jurídicos que deben revisarse antes de tomar una decisión.
Solicite una asesoría sobre el estudio de títulos de su inmueble.
